.png)
Consumer Protection Analysis of the Use of Underhand PPJB in Pre Project Selling of Apartments
Abstract
This study examines the form of legal protection for apartment buyers through the pre-project selling (PPS) system that uses an underhand sale and purchase agreement (PPJB), a practice that is commonly carried out before the administrative and technical requirements as stipulated in the Apartment Law are fulfilled. The objectives of this study are to analyze the position and evidentiary strength of private PPJBs, the scope of developer liability in the event of default, and to assess whether the waarmerking mechanism is capable of providing adequate protection for consumers. Using a normative juridical research method through a legislative and analytical approach, this study assesses the gap between normative provisions and PPS practices in the field. The results of the study show that private PPJBs, although valid according to Article 1320 of the Civil Code, do not provide legal certainty because they are not verified by a notary and are often used before the fulfillment of permits and construction guarantees, thereby weakening the bargaining position of consumers in the event of project stalling or delays. This study concludes that the normative vacuum in Article 43 of the Apartment Law and the absence of sanctions against non-notarial PPJB create structural vulnerabilities, thus requiring regulatory strengthening, notarial PPJB obligations, and more effective preventive protection mechanisms.
Keywords
Full Text:
PDFReferences
Abida, R. D., & Irham, R. R. (2021). Tanggung Jawab Notaris terhadap Waarmerking Akta di Bawah Tangan yang Pembuatannya Dibantu oleh Notaris. Jurnal Education and Development, 9(1), 561997. https://doi.org/10.37081/ed.v9i1.2328
adminnotarynews. (2022, October 20). Problematika Hukum PPJB Dalam Pelaksanaan Tugas Jabatan Notaris. Notary News. https://notarynews.id/problematika-hukum-ppjb-dalam-pelaksanaan-tugas-jabatan-notaris/
Adriarga, N. A. B., Sudiro, A. A., & Safik, A. (2025). Tanggung Jawab Pengembang Apartemen Dalam Terjadinya Wanprestasi: Studi Putusan Nomor 190/Pdt.G/2021/PN.Jkt.Utr. Binamulia Hukum, 14(1), 19–31. https://doi.org/10.37893/jbh.v14i1.973
Azka, N. T., & Hermono, B. (2022). Tinjauan Yuridis Objek Pada Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Apartemen yang Ditawarkan dengan Sistem Pre Project Selling. NOVUM : JURNAL HUKUM, 9(3), 151–160. https://doi.org/10.2674/novum.v0i0.42128
Berliana, A., Hamza, Y. A., & Wulandari, A. S. R. (2022). Kekuatan Hukum Pembuktian Akta Di bawah Tangan Yang Dilegalisasi Oleh Pejabat Berwenang. Qawanin Jurnal Ilmu Hukum, 3(2). https://doi.org/10.56087/qawaninjih.v3i2.450
Bianty, T., & Gunadi, A. (2025). Legal Force Of Binding Sale Purchase Agreement Under Hand Reviewed From The Principle Of Pacta Sunt Servanda. DE LEGA LATA: Jurnal Ilmu Hukum, 10(2), 151–156. https://doi.org/10.30596/dll.v10i2.24375
Dalimunthe, D. (2017). Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perspektif Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW). Jurnal AL-MAQASID: Jurnal Ilmu Kesyariahan Dan Keperdataan, 3(1), 12–29. https://doi.org/10.24952/almaqasid.v3i1.1444
Djulaeka & Devi Rahayu. (2020). Buku Ajar: Metode Penelitian Hukum. Scopindo Media Pustaka. https://books.google.co.id/books?hl=id&lr=&id=aIrUDwAAQBAJ&oi=fnd&pg=PA72&dq=pendekatan+konseptual+hukum+buku&ots=PPuYjHzUsl&sig=5Zh2YJjn_Y7QJaYj0iZ2_8PJuKM&redir_esc=y#v=onepage&q&f=false
Febriani, R., Puspita, L. D., Pratiwi, A. R., & Aufiya, Z. G. (2025). Kekuatan Hukum Perjanjian Di Bawah Tangan Dalam Proses Jual Beli Tanah. Jurnal Pendidikan Sosial Dan Humaniora, 4(2), 3464–3479. https://publisherqu.com/index.php/pediaqu/article/view/2082
Firdaus, M. Z. (2023). Pertanggungjawaban Pt. Arta Buana Sakti Terhadap Belum Diterimanya Sertipikat Hak Milik Konsumen Dalam Jual Beli Perumahan. https://dspace.uii.ac.id/handle/123456789/42824
Gomulja, I. (2020). Pengendalian Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Sistem Pre Project Selling. Supremasi Hukum: Jurnal Kajian Ilmu Hukum, 9(1), 30–40. https://doi.org/10.14421/sh.v9i1.2093
Hidayah, P. M. N., & Nugraheni, A. S. C. (2025). Komparasi Perlindungan Hukum dalam Kontrak Pre-Project Selling Properti Indonesia dan Singapura. Jembatan Hukum : Kajian Ilmu Hukum, Sosial Dan Administrasi Negara, 2(1), 192–205. https://doi.org/10.62383/jembatan.v2i1.1314
Hidayah, Y. W. (2019). Kepastian hukum hak-hak konsumen dalam transaksi jual beli properti dengan sistem pemasaran pre project selling di Perumahan The Emerald Malang: Kajian perspektif kompilasi hukum ekonomi syariah dan undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman [Undergraduate, Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim]. http://etheses.uin-malang.ac.id/15041/
Hongdoyo, K. (2021). Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Kios Satuan Rumah Susun Yang Dijual Secara Pre Project Selling Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli [Masters, Universitas Hasanuddin]. https://repository.unhas.ac.id/id/eprint/14448/
Indonesia, Pemerintahan Pusat. (2021). Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. https://peraturan.bpk.go.id/Details/161842/pp-no-12-tahun-2021
Isbullah, F. D. (2020). Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Yang Mengalami Kerugian Atas Pre Project Selling Yang Dilakukan Berdasarkan Kuasa Menjual [Thesis, Universitras Airlangga]. http://lib.unair.ac.id
Jeleński, T. (2019). Placemaking Workshops: Application of the PPS Method. In G. Amoruso & R. Salerno (Eds.), Cultural Landscape in Practice: Conservation vs. Emergencies (pp. 151–169). Springer International Publishing. https://doi.org/10.1007/978-3-030-11422-0_11
Lestari, R. W. P., & Abas, M. (2023). Legal Protection of Outsourcing Workers from Termination of Employment Under Law Number 6 Of 2023. JURNAL ILMIAH ADVOKASI, 11(2), 388–401. https://doi.org/10.36987/jiad.v11i2.4029
Lukum, S., & Thalib, M. C. (2022). Responsibilities of PT. Bumi Putera Insurance Against Customer Claims Due to Default Actions. Damhil Law Journal, 2(1), 71–83. https://doi.org/10.56591/dlj.v1i1.1739
Muliani, M. (2020). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb) Yang Dibuat Di Bawah Tangan Sebagai Jaminan Kredit Pemilikan Rumah [Masters, Universitas Hasanuddin]. https://repository.unhas.ac.id/id/eprint/1327/
Nuzan, N. D., Situmorang, F. N., & Geraldi, K. D. (2024). Menelaah Lebih Dalam Perbedaan Perbuatan Melawan Hukum dan Wanprestasi. Jurnal Kewarganegaraan, 8(1), 860–866. https://doi.org/10.31316/jk.v8i1.6418
Pemerintah Pusat Indonesia. (2011). Undang-undang (UU) Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. https://peraturan.bpk.go.id/Details/39256/uu-no-20-tahun-2011
Putra, A. F., Abas, M., & Rahmatiar, Y. (2025). Legal Protection for Workers Related to Layoff Cases Linked to Law Number 6 of 2023 Concerning Job Creation (Study of Supreme Court Decision Number 600 K/Pdt.Sus-Phi/2024). DE LEGA LATA: Jurnal Ilmu Hukum, 10(2), 265–272. https://doi.org/10.30596/dll.v10i2.24485
Rahmat, P. B., Widhiyanti, H. N., & Anggraini, E. (2022). Akibat Hukum Jual Beli Apartemen Sistem Pre Project Selling Yang Tidak Dibuat Dalam Akta Notaris. Jurnal Suara Hukum, 4(2), 379–407. https://doi.org/10.26740/jsh.v4n2.p379-407
Renata Christha Auli. (2024, February 26). Bunyi Pasal 1243 KUH Perdata tentang Wanprestasi | Klinik Hukumonline. https://www.hukumonline.com/klinik/a/bunyi-pasal-1243-kuh-perdata-tentang-wanprestasi-lt65dc608264499/
Rizkia, N. D., & Fardiansyah, H. (2023). Metode Penelitian Hukum (Normatif dan Empiris). CV Widina Media Utama. https://repository.penerbitwidina.com/publications/564622/
Rosalind, M., & Sari, R. D. P. (2022). Karakteristik Sistem Pre Project Selling Perumahan Ditinjau dari Asas Keseimbangan. Jurnal Ilmiah Dunia Hukum (JIDH), 7(1), 22–34. https://doi.org/10/3/Korespondensi%252520Karakteristik%252520Sistem%252520Pre%252520Project%252520Selling%252520Perumahan%252520Ditinjau%252520dari%252520Asas%252520Keseimbangan.pdf
Santoso, J. J. (2021). Perlindungan Hukum Pembeli Unit Rumah Susun Berdasarkan Permen Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019. Notaire, 4(2), 177. https://doi.org/10.20473/ntr.v4i2.26123
Silado, A. B., & Syailendra, M. R. (2023). Upaya Hukum Terhadap Perbuatan Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. UNES Law Review, 6(2), 5647–5658. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i2.1392
Suleman, M. (2024). Tinjauan Hukum bagi Pelaku Wanprestasi pada Transaksi Online. LEX CRIMEN, 12(4). https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/lexcrimen/article/view/58951
Triyanto. (2019). Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB)Atas satuan Rumah Susun [Masters, Universitas Narotama Surabaya]. https://doi.org/10/DAFTAR%252520PUSTAKA.pdf
Wahidin. (2021). Pentingnya Nota Kesepakatan Pelaksanaan Tanggung Renteng Ganti Rugi Pasca Putusan Perkara Perdata Inkrah. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-palembang/baca-artikel/14220/Pentingnya-Nota-Kesepakatan-Pelaksanaan-Tanggung-Renteng%20Ganti-Rugi-Pasca-Putusan-Perkara-Perdata-Inkrah.html
Widhasari, S. (2021). Akibat Hukum Atas Perjanjian Jual Beli Rumah Di Atas Tanah Bukan Miliknya Bagi Pengembang (Developer) Dan Konsumen Pasca Putusan Mahkamah Agung Nomor 2682/K/Pdt/2019 [Sarjana, Universitas Brawijaya]. https://repository.ub.ac.id/id/eprint/185018/
Yahman. (2021). Batas Pembeda Wanprestasi & Penipuan Dalam Hubungan Kontraktual. Jakad Media Publishing. https://books.google.co.id/books?hl=id&lr=&id=UVssEAAAQBAJ&oi=fnd&pg=PP1&dq=Wanprestasi+ini+bukan+sekadar+kegagalan+teknis,+tetapi+merupakan+pelanggaran+terhadap+kewajiban+kontraktual+yang+melahirkan+hak+bagi+pembeli+untuk+menuntut+ganti+rugi+atau+pemenuhan+perjanjian.&ots=yDVT9K_U2K&sig=kaTWzogUkqN0qHV1oDQ1pnTHabU&redir_esc=y#v=onepage&q&f=false
DOI: http://dx.doi.org/10.47006/ijlres.v9i2.26234
Refbacks
- There are currently no refbacks.
Copyright (c) 2025 INTERNATIONAL JOURNAL ON LANGUAGE, RESEARCH AND EDUCATION STUDIES
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
